Рієлтори і ринок нерухомості: хто кого?

Рієлтори заявляють про те, що ринок нерухомості в черговий раз прошел цінове дно і ціни на житлі починають зростати. За їх словами, за житлом сьогодні навіть вишиковуються черги. Проте не всі представники ринку згодні з такою оцінкою: платоспроможний попит не збільшився, а більшість операцій проходят мимо агентств. Про підігрівання ринку, черговий ціновий день і подальший розвиток ситуації розповіли рієлтори, оцінювачі і фінансові експерти.

Рієлтори заявляли про ціновий день, починаючи з грудня минулого року . Друге "дно" вони намацали в лютому 2009, а останнє, на їх думку, було влітку - на початку осені цього року.

Ринок стабілізувався і почав відновлювати свої позиції з травня місяця. В кінці липня – початку вересня стався відкат ринку і незначний спад цін. У вересні 2009 року, на відміну від вересня 2008, наголошується стабілізація і навіть невелике зростання. Зараз ринок нерухомості починає видужувати.

Проте не всі гравці ринку такі оптимістичні. Заперечувати того, що дзвінків і звернень до рієлторів стало більше, не можна. Але це дзвінки, які говорять про інтерес, а не про реальні операції. Люди просто пізнають ситуацію і все ще чекають.

При нинішньому рівні цін у більшості покупців немає можливості купити житло. Більшість банків не відновили кредитування, а в тих, які відновили, гроші дуже дорогі.

Вторинний ринок

Серед що найбільш зажадалися сьогодні на ринку нерухомості об'єктів президент Союзу фахівців з нерухомості м. Києва можна назвати дешеве житло (1-2-3-кімнатні квартири "економ" класу); невеликі і недорогі земельні ділянки (під забудову) із скромними будинками; а також квартири класу "бізнес" і "еліт" за умови істотного зниження їх вартості (20-50%).

Традиційно ринок орієнтований на однокімнатні і маленькі двокімнатні квартири. У більшості агентств є черги з 10-15 покупців на однокімнатні дешеві квартири. І як тільки такий об'єкт поступає на ринок, його тут же купують.

На ринку вторинного житла збільшилася кількість прямих операцій, запевняє він. У нас ринок змінився. Зараз ринок продавця. Якщо раніше покупець оплачував всі послуги, то зараз продавець платить нарівні з покупцем.

Зараз на ринку є попит на однокімнатні квартири. Але заява рієлторов про те, що за ними вишикувалася черга, експерт не підтримує. Операції зараз здійснюються за реальними цінами, які відсотків на 30% нижче декларованих.

Операцій на ринку дуже мало: вони одиничні, точечни, і відбуваються там, де продавець пропонує велику поступку від заявленої ціни. Пропозицію перевищує попит, і це говорить про те, що немає тенденції до зростання вартості. Зараз вона не зростає. Вартість може зростати, коли відновлюється інтерес покупців. На сьогодні він не відновлений.

Пропозиції реально на ринку не дуже багато: продавці перекинулися на оренду. А кому потрібно терміново продати, той дає знижки і істотні. Такого раніше не було.

Первинне житло

Що стосується первинного ринку, то, по словах рієлторов, зупинка будівництва, безумовно, спровокує відкладений попит на якісне, нове жилі, який виявиться через декілька років.

Ціноутворення пов'язане зараз виключно з попитом. Пропозиція на вторинному ринку у декілька разів більше, ніж на первинному. Але з початком 2010 року ситуація може змінитися. Ми покладаємо великі надії на початок 2010 року. Ми плануємо, що приблизно 50% заморожених проектів навесні почнуть добудовувати.

"Первинка" просто напросто пішла з ринку: вона зараз знаходиться на рівні 90-х років. Зараз сталася криза довіри, і вона закінчиться дуже нескоро. Покупці перейшли на "вторічку", але їх в принципі стало набагато менше.

Люди, які хотіли купити первинне житло, на "вторічку" навряд чи підуть. А якщо і підуть, то лише на те житло, яке здане за останніх 5 років і є більш менш якісним. І відмітьте, на таке житло спад цін стався мінімально.

Земля і котеджі

Ситуація із землею, не дивлячись на заяви рієлторов про збільшення операцій, ще плачевніша. Про ціни на земельні ділянки під Києвом, які в основному купувалися під коттеджниє городки, говорити дуже складно. На них взагалі не існує жодного попиту. Вони заморожені і не будуються. Декларовані ціни на них не знижуються, а реальних - ні, оскільки немає ринку.

Ті проекти, які вже задекларовані, на декілька років задовольнять попит в коттеджних городках.

Ринок землі ще далекий від відновлення. На ринку землі ми спостерігаємо затяжне дно. І цей ринок відновиться нескоро, набагато пізніше за житло. Попит на землю зараз мінімальний. Це видно навіть по роботі землевпоряджувальних організацій.

Виводи і прогнози

Нинішня економічна криза істотно відбилася на рієлторськом бізнесі: припинила діяльність близько половини агентств нерухомості. Сьогодні багато рієлтори-одінаків працюють "під прикриттям" вже неіснуючих компаній.

Стабілізація рієлторського бізнесу можлива не раніше 2011 року. Донині ринок нерухомості буде дуже пасивним і кардинальних цінових змін не станеться.

Зараз рієлтори щодуху намагаються оживити ринок. Але їх заяви швидше пов'язані з бажанням, але не з реальністю. Вартість падатиме ще. Немає сьогодні глобальних чинників, які позитивно впливають на зростання вартості. Ми спостерігаємо спад по всіх сегментах. Так, темпи падіння по деяких галузях сповільнилися. Але ціни падають, а не зростають.

Ситуація проясниться в січні-лютому 2010 року. Тоді у нас ситуація з економікою стане зрозумілою і її оцінка – об'єктивною, а не такою, якою вона є зараз в результаті популізму передвиборної компанії. Січень-лютий продемонструє реальний стан речей. Спад вартості буде на 10-15%.

Рієлтори підігрівають ринок, але це насправді, поки безрезультатно. Якщо говорити слово "халва", то в роті не стане солодше. Активного ринку житла зараз немає.

Аналіз галузей економіки
• Україна експортувала 9 млн тонн нового урожаю
• Трудові резерви: Локомотивами зростання української економіки можуть стати сільське господарство і харчова промисловість
• Харчова галузь наситилась кризою